楼市调控转向二手房,背后有什么逻辑?

楼市调控转向二手房,背后有什么逻辑?

来源: 李宇嘉观楼局

作者:广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉

2021房地产市场进入密集调控年,并呈现出重点转向二手房的现象,这到底是怎么回事呢?

01 各地楼市调控转向二手房

近期,各地楼市调控,步调一致,把二手房摁在地上……

深圳:严打“水果图案挂牌价”,涉事中介停业整顿一周,用实际行动告诉市场,二手房参考价的权威性,不能有榴莲味。

成都:继深圳之后,成都建立二手住房成交参考价格,首批对主城区共201个重点小区,根据成交价和市场评估形成参考价。

广州:在贝壳平台上,多个小区高价房源不予显示,据悉这是应有关要求,市场调控需要,近日的综合整治中,一大批房源被下架;

宁波:以二手住房网签价格为基础,剔除异常和非典型性交易记录,形成热点学区二手住房交易参考价格,首批试行发布9个热点学区,112个住宅小区。

此外,还有一大波城市,包括郑州、苏州、西安、无锡等,中介正在下架二手高价房源,严打学位房炒作,一致宣布,“超出本市单价上限,不予在外网显示,调整房源价格才能呈现”。更早先,3月份上海、北京就开始严格规范二手房挂牌信息,上海近一半房源被下架。

楼市调控的重点正在转向二手房,这是从未有过的现象。

02 二手房定价机制变了

为什么?二手房的定价机制,彻底变了!

值得注意的是,这一次,热点城市都要求将高价盘“下架”。所谓高价盘,绝不是“高档盘”,而是挂牌价虚高的房源。以广州为例,据悉珠江新城的中海花城湾,单价在16万/平米以下的,可以挂牌,超过的就不能挂牌了;天河奥体板块的龙湖首开天宸•原著,挂牌价超过9万/平米,也要下架。

这个价格水平,基本是广州今年年初的价格。

成都也一样,此次公布主城区201个小区参考价,均价22233元/平方米,最高的是位于高新区的中大文儒德,参考价39300元/平方米,天府新区和高新区的均价基本上砍了一万多了,参考市场价打了7-8折

近期,热点城市启动新房限价,预售证少了,开发商心气也比较高,“惜售”情绪很重,新房去化周期下降,广州全市只有6.9个月,热点片区比如天河、黄埔、南沙,分别只有3.7个月、2.9个月、6.4个月、6.9个月。供应海量的增城,5月底的新房去化周期,也降至了6.9个月。

于是,需求开始向二手房市场涌,特别是在“4.21”新政后,广州启动了增值税免征期(2年改5年)的政策,满五年的次新房,纷纷开启涨价模式。当然,这可能是个别业主的行为,但每个小区都有“业主群”、楼下都有房产中介,涨价信号会迅速传播,带来负面效应:

本来低价挂牌的业主A,或者提高挂牌价,或者撤牌。带来的结果是,整体挂牌价上涨,小区挂牌量还减少了;

✔ 挂一样价格的业主B,由于房子在朝向、采光、通风略好,或者楼层略好,这时他的最佳选择是什么呢?要不提高挂牌价格,要不撤牌,同样带来的是挂牌价上涨,总挂牌量减少;

对买家来说,买涨不买跌,而且挂牌价上涨以后,担心后续还会涨,于是蜂拥入市;

挂牌价涨了,买家入市了,涨价预期实现,这会带来新一轮涨价潮。本来,很多业主挂个高价,只是试探性的,内心觉得卖不到这个价格,但在怂恿下,就挂了个高价,没成想还卖了。

03 二手房价格“虚高”

为什么说是“虚高”呢?

因为,挂高价的,大多数卖不掉,挂牌价上涨归上涨,实际成交非常冷淡,很多业主不一定诚心卖,怂恿下挂牌价高的离谱,长时间挂在那里......。不过,挂牌价上调存在很明显的传染效应,一些“卖相”不好的楼盘(比如“老破小”、楼龄在10年以上的非“次新房”等),也跟着涨价。

A小区涨价后,B小区也跟着涨。最后,虚高挂牌的行为,将市场预期拉高,但这里面有明显的信息不对称,挂牌价在中介的APP、橱窗、朋友圈等渠道发布以后,很多人误以为是成交价。一旦有成交,就给市场传达涨价的信号,其实这一套或有其特殊性,比如卖家急售、装修较好、买家付款条件好(比如高首付),但市场不会传播这个特殊性,只会传播涨价了。

数据来源:国家统计局、wind  制图:李宇嘉观楼局

二手房定价机制改变了。

当下,一旦有高地价出现,区域规划利好(比如地铁规划、旧改拆迁等),新房还没咋动,二手房业主群先嗨起来了,“涨声”一片。如果二手房涨价,就把新房限价的政策架在火上烤。近期,限价政策再次出炉,“两个集中”的供地模式下,地价和房价一起限,前端限土价,后端限房价,严丝合缝,构筑起一个完整的限价闭环。但二手房涨价,限价就搞不下去了。

一方面,限价造成一二手房价格“倒挂”,“打新潮”愈演愈烈,倒逼新房出现“双合同”、内转房、精装变“惊装”、捆绑销售等。另一方面,市场秩序越来越乱,小业主维权不断,所有压力甩给了地方政府。因此,二手房指导价、参考价政策,将补上限价政策的最后一块拼图。

04 二手房调控最终目的是“稳市场”

推出二手房参考价,下架虚高挂牌价,还有一个目的,就是控制地产的“金融加速器”效应。其实,地产本身就是驱动信贷投放的工具,基本逻辑就是:房价上涨,带动评估价上升,也带来房价进一步上涨的预期,包括银行信贷投放在内,各路资金跑步进入房地产。

二手房价格上涨,和新房价格形成“循环涨价”,已经成为地产资金失控的根源。其中,二手房虚高报价,拉高银行评估价,驱动加杠杆,让涨价预期实现,并带来下一波涨价循环。所以,不管深圳,还是成都,推出二手房参考价时,无一例外强调,参考价作为发放贷款的依据。

成都二手房指导价出台以后,几乎在同一时期,成都市住房公积金管理中心、成都农商行发布公告,购买二手房办理公积金时,将按照住建部门确定的网签合同价、评估价和住建部门公布的参考价“三者孰低”的认定原则,计算可贷额度;银行贷款则按照参考价来计算额度。

二手房参考价的推出,是政策更加精细化、体系化,告别碎片化、告别头痛医头,走向长效机制的重要一步。过去,调控一直集中在新房领域,很少关注二手房,主要是因为没有抓手。二手房参考价的形成,调控有了抓手,通过这个抓手,控制挂牌价、控制银行信贷。

二手房市场稳了,新房市场也就稳定了。其实,多数大城市建设高峰期过了,新房供应不可能明显增加,二手房必然要占主导。相应的,调控的重点也应该转入二手房(包括租赁)。这才是调控走向成熟、走向长效机制的标志。因此,二手房参考价机制,将在越来越多的城市应用。

拉长时间来看,当下二手房抱团涨价、非理性提高挂牌价,是经不起推敲的,购买力也不支撑。其实,包括杭州、重庆、宁波、成都等,多数城市二手房潜在供应量(当前挂牌量或未来挂牌量)创新高。由于涨价预期突出、或交易成本高(比如增值税),很多被迫或有意自持,更多的是“有价无市”。

同时,这几年销售的新房,逐渐进入竣工高峰,开始转化为二手房,也在提高存量二手房“堰塞湖”的水位。二手房涨价、旧改,在掩盖“堰塞湖”问题的同时,也在加重未来这个“堰塞湖”决堤的风险。如果任由二手房涨价逻辑无理由肆虐,未来这种决堤的风险不远了。

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